提前还房贷,省钱么?

时间:2018-10-17作者:坦然分类:投资理财浏览:827评论:0

提前还房贷,省钱么?

今天有老铁在群里提了这么个问题:

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简而言之,提前还房贷划不划算?

这种情况其实挺常见的,现在年轻人买房子一般习惯用,一来缓解资金压力,二来利率低,闲钱只要超过房贷利率,就算赚了。。

而像我妈他们老一辈人,更倾向于全款买房,总觉得欠别人的钱心里不踏实。

所以即使儿女贷款买了房,有些父母也总想着帮衬着一次性还清。。

还有一些朋友,当初签了二三十年贷款,中途生活条件好了,或者赶上一个机会暴富了,想着把这笔贷款还完,再买新房。

今天咱们就来聊聊,提前还房贷,划算么?

二.首先要来看,你的房贷用的是哪种还款方式?

比如我08年买房,贷款100万,期限30年,走商贷,按照基准利率4.9%算——

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正常还款的话,要2038年才能还完,被我圈蓝的部分,分别是两种还款方式待还总利息。

解释下两种方式的区别。

1)等额本息,大白话,每月还款额相同(本金+利息)。

第一个月利息占比最大,因为是按照所有贷款额算的,越到后期待还本金越少,所生利息也就越少。

所以,随着还款期的增加,在每月还同样钱的情况下,本金占比逐年增加,利息占比逐渐降低。

如果我当时采用这种方式,现在想要提前还款的话——

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在还款的第15个年零11个月,当月应付本金和利息持平。

越往后,本金占比越大,利息占比越小,所以采用这种方式还款的朋友,到了中后期,已经还了大部分利息,提前还房贷的意义并不大。

2)等额本金,每月还等额本金+剩余贷款在该月所产生的利息。

第一个月需要还的利息最多,越到后期,整体所剩的本金越少,对应的利息就会越少。。。

所以,随着还款期的增加,在每月应付本金不变的情况,应还利息逐年减少,我们的月供也就越来越少。

如果我当时选择此种方式,在还款的第9年零8个月,当月应付利息和本金持平。

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越往后算,利息占比越小,本金占比不变,采用这种方式还款,如果你的还款期超过了1/3,提前还的大多都是本金,没省下太多的利息。

总之,无论采用哪种方式,越早还款,节省的利息就越多。

到了后期,大部分的利息已经还清,这时候再提前还贷没啥意义了。。

就算你资金充足,想要提前还款,我也建议你熬上个五年。。

因为无论是哪种还款方式,头一年的利息都是最多的,对于银行来说,一旦你想提前还款,他挣不够钱,咋办呢?

收违约金就是常见的套路。

违约金一般是按照提前还款时未结余额的百分比计算(一般是2%到5%);或规定若干个月份的利息。

期限一般是3-5年,这个期限内提前还款的话要赔偿违约金,过了这个时间就不用了。

感兴趣的老铁回家翻翻贷款合同,上面一般都有写提前还款要付多少违约金。

三.一句话,我个人不太建议大家提前还房贷。。

就算你当时的签的贷款利率上浮20%,也就只有5.88%。比套现利率还低,更是甩借呗,微粒贷十几条街。。

而且钱越来越不值钱,持有大额房贷能够在一定程度上对冲货币贬值。

另外,如果你能保证自己的理财年化收益率超过你的房贷利率 ,那么手中持有持有现金就是划算的。

当然如果你要是套信用卡,借网贷买的房,越早还清贷款越好,复利很魔性,用不好的时候,还是挺可怕的。

Ps.

上周五紫霞去深圳复盘的两家头部平台,其中有一家福利谈好啦。

最实在的返现,嘻嘻,老铁们准备好子弹等着上车吧,明天见~

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