中国楼市要跌了,凉于2019年,刚需观望到明年买房!

时间:2018-11-02作者:坦然分类:投资理财浏览:159评论:0

中国楼市要跌了,凉于2019年,刚需观望到明年买房!

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现在能投资楼市吗?刚需能买吗?

这是被问得最多的一个问题,尽管几个月前我就专门写过一篇文章。当时的观点是,炒房绝对是不能炒了,炒房发财的时代结束了;刚需嘛,该买还是得买。

但是事情演进的速度可能超过了人们的想象。刚需,最好等到明年再说;炒房的人,赶紧卖,过完年你想卖都卖不掉。

从统计数据看,似乎目前并不存在全国大面积暴跌的证据。

但是,统计数据什么时候真实反映房价了?如果那样,那大家早就炒房了,何必等到回头看时才后悔?绝大多数人连平均工资还赶不上呢,感觉是拖后腿了,更何况是房价数据呢?

数据失真的原因,在“平均”二字上。中国太大。据说美国人跟我们谈判的时候,只要一开条件,我们就说自己是发展中国家,随便我们什么数据,只要一平均,那都是惨不忍睹。

炒股的读者应该都知道,股市暴跌的时候,大盘也只不过跌1%-3%左右,超过2%已经算是疯狂暴跌了。可是股票呢,这时候都跌了8%-10%了。房价的统计数据与之类似。

必须明白一点:楼市涨是从什么地方开始涨的?答案是:从北上广深等一线城市开始涨的。这一轮领头的是深圳,2015年1年翻倍,最夸张的是其中3个月涨了50%。

接着是其他一线城市跟进。再后面是二线、三线、四线依次传导。

下跌的传导顺序当然也是一样的,大城市先跌,然后依次往后传导。

想一想,眼下上海、北京这样的大城市正在大跌,而你三线的家还在疯涨,那么要不了5年,你们家的房价就可以和北上广深平起平坐了。这可能吗?

观察房价的涨跌,不能只看新房价格,尤其是三四线城市。道理很简单,新房价格不是市场说了算,而是开发商说了算,它是唯一的卖家。只有当房价不断涨涨涨的时候,开发商的房子才是卖得最好的。所以甭管好卖不还卖,开发商涨价是必须的。

一般而言,即使卖得不好,从年初到年末,开发商至少要让房价上涨5%。如果不涨,那就砸手里了。

真正能代表楼市冷暖的,是二手房交易。因为二手房的卖家不是一个,他必须随行就市。

上海、北京的二手房已经出现了大范围的普跌,跌幅在20%-30%之间,有的更狠。千万不要看链家之类的APP,那上面看不出来的。当那上面能看出来的时候,房价就已经崩了,比如北京的燕郊,现在是显示跌下来了,但是晚了。

原因很简单,中介也不愿意跌,它的心理动机和开发商是差不多的,一旦显示大跌,它就别想做成生意了。

新房降价一般都比较暧昧,有的买房送宝马汽车,有的从卖精装修变成卖毛坯房。实际上这就是降价,买过房的都知道,所谓精装修,那是变相多收你钱而已。开发商宁愿送宝马而不直接降价,就是想避免公布降价的幅度。

还有一类会采用团购的形式。比如昆明某楼盘,外面卖13500,团购价9500,相当于7折。

商业的普遍规律是:走俏的东西,托人走关系额外花钱才能搞到手,绝不是找关系搞到一个远比市场价低的。

开发商傻啊?市场如火如荼,他愿意打那么大折扣?不愁卖的东西永远不会打折。

也有一些开发商因为资金链实在吃紧,无奈之下直接降价,比如江西省上饶市,有好几家开发商直接降价,结果售楼处被人围攻了。上饶的读者应该都知道。

这一波降价的原因是多方面的。不要相信什么政策不让涨。这是事实,但只对了半句。政策不让涨,是政府必须始终站在理性这一边,如果任由市场疯狂,最终一定是一副烂摊子。

比如上个世纪九十年代,台湾就出台多项措施抑制股市疯涨,最终却没拉住,导致大面积破产。

不让涨,是保护你,并不是不让你发财!

经济环境大幅下行才是房价下跌的最主要原因。举个例子:因为经济不景气,A公司生产的东西销量大不如前,最后连工资都发不出了。产品堆在仓库里,原材料的钱还欠着银行呢。这时候只要是有房子可卖的,一定是卖房。

这样的情况,会越来越多。在今年6月份,上海有家大型国企一口气卖掉了近100套住宅,都是低于市场价卖的。

房地产开发商也是众多企业中的一员,大家面临的是一样的经济环境,所以它们也会缺钱。就拿恒大为例,够牛逼吧?前两天刚被曝出要在海外发行18亿美元的债券,也就是从海外借钱。利息不是一般的高,5年期的超过13%。

虽然央行降低了存款准备金率,但是开发商目前从银行获得贷款的难度越来越大。以前很多业务都是通过表外业务的形式走的,并不是直接贷款,但现在监管部门为了控制潜在风险,正在大力缩减表外业务,很多开发商因此不能获得资金。

所谓表外业务,就是不反映在资产负债表上的业务。简单讲,就是这笔钱如果烂了,银行也没什么损失,损失都转嫁给吃瓜群众了。比如理财产品就属于表外业务。

小开发商,在这一轮经济周期中很可能会楼盘烂尾、跑路,因为他们很难获得足够的资金支撑业务继续进行下去。

最近有朋友在帮一家开发商寻找资金,要借几亿元,借一年,名字不便透露。楼盘已经盖完一期了,现在在建二期。

但是业内人看了之后说,他们的贷款意图值得怀疑。到底什么价格拿地的,目前销售究竟好不好,这些东西在金融系统内部是一目了然的。也就是说,开发商借钱的目的很可能想把烂摊子转嫁出去。

他们的楼盘也没降价,吃瓜群众更不可能提前看出其中的危机,因为一旦降价,没有金融机构会再借钱给他们。

前几天,中央开了个经济会议,定调经济是稳中有变,还谈了一大堆应对方案。稳中有变,当然是比较含蓄的说法,如果是向好的方向变,那根本不用张罗一大堆解决办法。

2019年,没有任何人是预测GDP增速加快的,即使是国内。而2020年之后,许多研机构认为这个增速很可能会再下一个台阶。

我原来一直考90多分的,现在变成80多分了,这就叫下一个台阶。

落到口袋里的钱才叫钱。炒房的人,尤其如此。明年,大家会明显感觉到手里的钱更紧张了,在这样的环境下,不要说涨了,想撑住都难。

不要相信政府不会让房价下跌。要明白一条主线:此轮房价调控的口号是“坚决抑制房价上涨”,意思是坚决不让涨。

任何力量,是无法和市场为敌的。地方政府当然不愿意房价下跌,但是挡得住吗?它没办法强迫大家的交易行为和心理。面上不跌或许可以做到,那就是冻结交易,不交易了就不会跌了。但那不是自欺欺人吗?

最近有各种杂音和谣言,对此新华社在前天发表了一篇社论:《决不允许房地产调控前功尽弃》。

这年头,专家是趋利的。每年开发商都会举办各种论坛,邀请一大堆专家,目的是通过专家的嘴给潜在客户加油、打气。一场演讲大概2小时左右,酬劳通常是10-50万元。从来没有一个开发商会邀请看空楼市的专家做演讲。

看多有钱拿,慢慢的,说真话的人也就少了。

PS:如果你觉得世世代代都可以通过炒房赚钱,那不是太天真就是太无知!10几年前煤老板也很吃香,只要有煤矿就发大财,现在呢?

说得更远一些,也不要指望政策会再次通过楼市来刺激经济。今非昔比。市场大、需求大是目前中国在国际上最大的话语权所在。如果把大家的钱都套进了楼市,发达国家凭什么还拿我们当菜?真要再刺激楼市,那炒楼之风远不是以前任何时候能比的。


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