通货膨胀下,房子能保值吗?其实是谎言!

时间:2018-11-12作者:坦然分类:投资理财浏览:2101评论:0

通货膨胀下,房子能保值吗?其实是谎言!

我记得很清楚,有一位读者曾经留言问我,难道未来不会通货膨胀了吗?他的逻辑是,只要通货膨胀存在,房价就会涨涨涨。

我不知道有多少人是这么想的。

古代奴隶给主子干活,是因为制度不平等造成的,奴隶的后代仍然是奴隶。

而在现代,韭菜基本上都是因为知识不够所以成了别人的韭菜。

全世界任何一个国家,任何一个时代,只要经济是增长的,通货膨胀就是必然的。在经济从增长向萎缩转变的过程中,有一小段时间会不符合这一点。

这句话需要解释一下。

什么是通货膨胀?并不是大家理解的物价飞涨。物价飞涨属于恶性通货膨胀,比如目前的委内瑞拉,用纸币上厕所比用厕纸便宜得多。它目前的通货膨胀率是830000%左右,预计到年底将达1000000%左右。

830000%意味着什么?意味着去年这个时候花1元钱能买的东西,现在要花8300元才能买到。到今年年底,将变成10000元才能买到。

这当然属于极不正常的案例。对绝大多数正常国家而言,物价会涨,但不会涨得这么疯狂,比如目前的中国,这叫温和通胀。温和通胀对经济增长是有利的,它可以促进大家就业。

这个问题我以前好像是写过的。假设物价保持不动,不涨不跌,那社会会变成什么样呢?

我们举个例子:我开了一个养鸡场,专门产了鸡蛋卖的。如果我进的饲料等一切原材料价格都不变,我卖出去的鸡蛋价格也不变,那么请问我通过什么方式才能不断增加我的收入?

应该只能通过增加产量了。

问题来了,如果买鸡蛋的都是农民,他们如何增加收入以购买更多的鸡蛋呢?

常识告诉我们,农民是不可能无止境提高地里农作物产量的。也就是说,农民无法获得更多收入。

于是传导机制开始发挥作用了,因为农民无法提高收入,我即使提高鸡蛋产量,最后也是卖不出去的,那么对我而言,提高产量并不能帮我提高收入。

所以我们可以得到一个初步结论:假设物价水平保持不动,每个人的收入无法增加,也将保持不动。

有人可能觉得这是一件好事,这样生活就没有了压力。其实不然,这个结论是看似正确的,实际它不仅不会导致大家收入保持稳定,反而会让更多的人失业。

为什么呢?

人的消费,除了满足基本生存之外,其他消费是可变的。比如买一件好看的衣服,或者长途旅行,这些都是可有、可没有的。

当你收入不断增长时,消费心理是膨胀的,你会尝试更多消费;但是当你收入确定不会增长并且是固定的时候,你会变得越来越理性,你会压缩不必要的开支。因为这是你增加个人储蓄的唯一办法。

这里说的储蓄,是泛指存下来的钱,不是特指银行存款。

这是人性使然。不断的资产积累,可以让人获得更多的安全感和满足感,也是人的主要奋斗动力。

大家由此可以发现,如果每个人的收入都保持不变,那么实际上大家的消费欲是降低的。这会导致很多东西卖不出去,销量降低。进一步传导,就是企业裁员。这是恶性循环。

所以你会看到,在1929年美国发生经济大萧条的时候,资本家宁愿每天把牛奶倒掉也不分给穷人。因为如果每天都这么分给大家,那将进入一个恶性循环。改革开放之前,中国人基本不理解内在原因,所以教科书上把这当作万恶的资本主义世界的罪证,但是近些年,中国人有时候也是这么干的。

讲到这里,可以小结一下:物价上涨不是坏事,只要上涨是温和的、可控的,那么它对每个人都是利远远大于弊的;物价保持不动或者下跌并不是好事,它会让大家生活艰难。

下面接着讲,是不是只要物价是上涨的,房价就一定上涨呢?这就回到了文章开头那位读者的思维逻辑。

我们先来搞清楚一个问题:是不是价格高了就叫涨价?比如电视机,你觉得是现在的电视机便宜还是20年前的电视机便宜?

当然是现在的电视机便宜。但实际上,从价格上来说,现在的电视机价格比20年前的高了好几倍。

也就是说,“价格上涨”带来的结果,也可能是“更便宜”了。

以德国为例,它的经济在欧洲绝对算定海神针,它也是一直处于通货膨胀的。

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但是值得注意的是,从1977年至今,德国人均收入增长约3倍;同样从1977年至今,德国的名义住房价格上涨只有60%左右。

什么叫名义价格?比如上世纪80年代一辆自行车的价格大概是180元左右,现在一辆普通自行车的价格大概是220元左右。商品上标的这个数字就叫做“名义价格”。

与名义价格相对的叫“实际价格”,它是经济学上为修正通货膨胀影响而创设的概念,它反映的是实际购买力。

德国房价的例子说明了一个问题:名义上它的房价确实随着物价水平的不断上涨而上涨了,但是实际上这种上涨是没有意义的。有数据显示,德国1970-2015年房价名义价格上涨90%,但扣除通胀后的实际价格却是下跌11.3%。

也就是说,如果你在1970年把钱都投资到德国房产上,那么到2015年你的身价下跌了11.3%。

德国的案例告诉我们一个道理:不要认为只要房价能跟着CPI上涨就是一定对我们有利的。如果同样在这段时间你在德国买的是黄金,那赚翻了。

我并不是说黄金就是现在值得投资的,任何事情都是相对的,对与错在不同的时间段之内,结果是不同的。所以,一定要正确的时间做正确的事情。

德国属于正常的国家,我们再说不正常的国家,比如遭遇恶性通货膨胀的国家,投资房产是不是能保值呢?保个鬼!

任何国家,当恶性通货膨胀发生的时候,生存所需的物品价格上涨是最凶猛的,对当地居民而言,没有一样东西的价值是可以与食物相比的。如果物价飞涨,你连大米、面粉都买不起来,是不是会变卖家中一切值钱的东西?

从名义价格上看,房价肯定也是会跟着疯涨的。但可惜,这种疯涨并不能保值。

我查了委内瑞拉当地华文媒体的一篇新闻,从2007年到2017年,委内瑞拉房价上涨了46000%,也就是460倍。

这是不是保值成功呢?

所谓保值,是指保持购买力。

由于通货膨胀严重,2008年委内瑞拉换新币“强势玻利瓦尔”的时候,是1000元旧币=1元强势玻利瓦尔,而今年再次更换新币“主权玻利瓦尔”的时候,是10万元强势玻利瓦尔=1元主权玻利瓦尔。

这个货币的比例表明,2007年——2017年房价涨460倍是远远跟不上通货膨胀速度的。

在恶性通货膨胀下,房价确实是跟着疯涨的,但是远不及货币贬值的速度。只有换成其他任何正常国家的货币或黄金才能真正保值。

反过来想,古人早就有“富不过三代”这句老话。而中国古代,富人们是最喜欢买地、买房的。现如今,福建、江苏、安徽、山西等地一些古村落还在,房子的主人还能像他的祖辈一样风光无限吗?

如果房子是保值的,为什么“富不过三代”呢?都是被后代败掉的吗?有,但不可能全是。

中国的经济学都是从西方学来的,如果“房子能保值”是铁律,那么为什么全世界炒房的基本是中国人?以至于新西兰为了阻止华人炒高房价而专门出台法律予以限制。

澳大利亚、新西兰、加拿大等很多国家的老百姓都抱怨中国人抬高了他们的房价,发达国家的老百姓难道不知道“房子能保值”吗

名义价格跟着涨,与保值,其实并不是一回事。

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